L’Art. 1669 del Codice Civile (La rovina e i difetti di cose immobili), enuncia quanto segue: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’Appaltatore è responsabile nei confronti del Committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta”.
In riferimento a questo articolo del Codice Civile e ad ulteriore tutela dell’acquirente di un immobile la Legge Delega 210/04 prevede un altro obbligo a carico del Costruttore, cioè quello di rilasciare all’acquirente, contestualmente alla stipula del rogito notarile di compravendita, una polizza assicurativa postuma decennale, cioè una polizza a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, cui il Costruttore sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 del Codice Civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, che si manifestino nei 10 anni successivi alla data di ultimazione lavori.
Si noti che la polizza postuma decennale è obbligatoria solo per le compravendite fra imprese e privati, ma non nelle compravendite fra due soggetti privati.
La polizza decennale postuma obbligatoria per il costruttore prevede la tutela dei seguenti soggetti:
- il Contraente, cioè il costruttore, ritenuto come colui che assicura il buono stato e la messa in sicurezza dell’immobile prima della vendita dello stesso
- il Beneficiario, cioè l’acquirente dell’immobile che necessita di una garanzia per l’investimento effettuato (il beneficiario non può essere una società o un ente collettivo).
La durata del contratto è decennale ed il premio alla Compagnia assicuratrice va versato in un’unica soluzione per l’intera decennalità, al momento della stipula del contratto assicurativo.
Il rilascio della polizza postuma decennale da parte della Compagnia assicuratrice è strettamente collegato alla stipula della polizza CAR sopra descritta, da parte del costruttore dell’opera nel momento di apertura del cantiere.
Nel caso in cui non sia stata stipulata la polizza CAR, le Compagnie di Assicurazione non rilasciano la polizza postuma decennale, situazione che può anche portare all’impossibilità di stipulare il rogito notarile di compravendita.
L’obbligo di osservare quanto stabilito dalla Legge Delega 210/04, ovvero la stipula delle polizze sopra descritte, riguarda gli immobili che hanno richiesto il permesso di costruire dopo il 21 luglio 2005 (entrata in vigore della norma). Altra condizione è che, nel momento delle contrattazioni, tali immobili, siano ancora in costruzione o comunque non ultimati e non abbiano ancora l’agibilità.
I rischi coperti dalla polizza postuma decennale sono i seguenti:
_ danni derivanti da rovina totale o parziale dell’opera
_ danni derivanti da gravi difetti costruttivi dell’opera
_ danni causati da vizio del suolo o per difetto della costruzione
La garanzia base prevede l’assicurazione dei danni sopra citati che possono colpire la struttura esterna dell’immobile, ovvero l’”involucro”. Oltre alla garanzia base è possibile sottoscrivere alcune estensioni che riguardano: le impermeabilizzazioni, i rivestimenti interni ed esterni, gli infissi, gli impianti, le pavimentazioni, i cui difetti di costruzione possano pregiudicare l’agibilità o la funzionalità dell’immobile.
Alla Sezione Danni si aggiunge una Sezione per la Responsabilità Civile verso Terzi nel caso in cui si verifichi uno degli eventi previsti dalla polizza che causi un danno a terzi.
Orientamento ormai acquisito dalla giurisprudenza è che il grave difetto non deve riguardare necessariamente le strutture portanti, ma può concernere parti accessorie dell’immobile, purché ciò si ripercuota sulla funzionalità e fruibilità dell’edificio. La seconda sezione civile della Corte di Cassazione con sentenza n.10857/08 ha affermato che “… configurano gravi difetti le carenze costruttive dell’opera, concernenti anche una singola unità abitativa, che ne menomano in modo grave il godimento, a causa di realizzazione effettuata con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, pavimentazioni, impianti, ecc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture”.
La polizza postuma decennale è così strutturata:
Sezione A – Danni all’immobile
_ Struttura immobile (garanzia obbligatoria)
_ Involucro (garanzia obbligatoria)
_ Impermeabilizzazione delle coperture (garanzia opzionale)
_ Pavimentazioni e rivestimenti interni (garanzia opzionale)
_ Intonaci e rivestimenti esterni (garanzia opzionale)
E’ molto importante verificare i massimali inseriti in polizza, il cui importo deve coprire l’intera spesa di ricostruzione a nuovo dell’immobile (o di parti di esso a seconda della garanzia prestata), oggetto del contratto assicurativo.
Sezione B – RCT
Tiene indenne l’Assicurato (costruttore), nei limiti dei massimali convenuti, quale civilmente responsabile ai sensi di legge a titolo di risarcimento di danni involontariamente cagionati a terzi per morte e lesioni personali e danneggiamenti a cose in seguito a un sinistro indennizzabile ai sensi della Sezione A.
Il massimale deve essere pari al 50% del valore dell'immobile con un minimo di € 500.000.
Alla polizza assicurativa dovrà essere sempre allegata la scheda tecnica nella quale vengono riportati gli elementi informativi e riepilogativi, i massimali , le franchigie, i limiti di risarcimento nonché le estensioni di garanzia richiamate o rese operanti.